Pacote Mais Habitação
EA BriefFiscal
02 Outubro, 2023Sob esta designação, o governo promoveu a criação de um considerável conjunto de nova legislação aplicável ao sector da habitação. Seguidamente, apresentamos as alterações referentes às novas regras referentes à autorização de residência em Portugal resultantes de actividades de investimento, bem como ao alojamento local.
ALTERAÇÕES AO REGIME DAS AUTORIZAÇÕES DE RESIDÊNCIA PARA ATIVIDADES DE INVESTIMENTO (ARI)
Deixam de ser admitidos novos pedidos de Autorização de Residência (ARI), quando estão em causa os seguintes investimentos:
a) Transferência de capitais, no montante, igual ou superior a 1.500.000,00€;
b) Aquisição de bens imóveis no valor igual ou superior a 500.000,00€;
c) Aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 000€.
Porém, não são prejudicadas as renovações de ARI quando tenham sido concedidas ao abrigo do regime legal aplicável até à data da entrada em vigor da nova lei, nem a concessão ou renovação de ARIs para reagrupamento familiar.
Por outro lado, os pedidos pendentes de concessão e renovação de autorizações de residência manter-se-ão válidos. O mesmo se aplica aos pedidos pendentes de procedimentos de controlo prévio nas câmaras municipais, na data da entrada em vigor da presente lei.
Mantêm-se elegíveis para os pedidos de ARIs os seguintes investimentos:
a) Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho;
b) Transferência de capitais no montante igual ou superior a (euro) 500 000, que seja aplicado em atividades de investigação desenvolvidas por instituições públicas ou privadas de investigação científica, integradas no sistema científico e tecnológico nacional;
c) Transferência de capitais no montante igual ou superior 250 000 euros, que seja aplicado em investimento ou apoio à produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional, através de serviços da administração direta central e periférica, institutos públicos, entidades que integram o setor público empresarial, fundações públicas, fundações privadas com estatuto de utilidade pública, entidades intermunicipais, entidades que integram o setor empresarial local, entidades associativas municipais e associações públicas culturais, que prossigam atribuições na área da produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional;
d) Transferência de capitais no montante igual ou superior a 500 000 euros, destinados à aquisição de partes de organismos de investimento coletivo não imobiliários, que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, cinco anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em território nacional;
e) Transferência de capitais no montante igual ou superior a 500 000 euros, destinados à constituição de uma sociedade comercial com sede em território nacional, conjugada com a criação de cinco postos de trabalho permanentes, ou para reforço de capital social de uma sociedade comercial com sede em território nacional, já constituída, com a criação de, pelo menos, cinco postos de trabalho permanentes ou manutenção de, pelo menos, dez postos de trabalho, com um mínimo de cinco permanentes, e por um período mínimo de três anos.
Note-se que estas actividades de investimento permitidas não se podem destinar, directa ou indirectamente, ao investimento imobiliário.
ALOJAMENTO LOCAL
Quando o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o registo ser precedido de decisão do condomínio, por unanimidade, que autorize a utilização da fracção para o exercício da atividade de alojamento local. Esta obrigatoriedade é apenas aplicável aos registos efectuados após a nova lei.
Da comunicação prévia dirigida ao Presidente da Câmara Municipal terá de constar a declaração do período de sazonalidade, sempre que se trate de habitação própria e permanente utilizada para este fim por período não superior a 120 dias e ser junta a acta da assembleia de condóminos que autorize a instalação de hostel ou de alojamento local. A obrigatoriedade da acta é apenas aplicável aos registos efectuados após a nova lei.
O número de registo do estabelecimento em qualquer modalidade de alojamento local passa a ser pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.
O título de abertura ao público caduca em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem, excepto em caso de sucessão.
No caso de a atividade ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços, pode opor-se ao exercício da atividade na fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para esse fim. Dando-se conhecimento da decisão à Câmara Municipal para efeitos de cancelamento do registo, a exploração cessará imediatamente.
Os estabelecimentos que não se regularizem para efeitos de qualificação como empreendimento turístico, poderão ter a sua actividade interditada.
Suspensão de novos registos de alojamento local
A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, fica suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior identificados no anexo à Portaria n.º 208/2017, de 13 de julho.
Para o efeito, os municípios definem o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território e identificam as regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.
A suspensão mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.
Esta suspensão não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza, nem às Regiões Autónomas.
Renovação dos registos
O registo de estabelecimento de alojamento local tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos. As renovações do registo carecem de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente.
Reapreciação de registos de alojamento local emitidos
Os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor da presente lei são reapreciados durante o ano de 2030, pelas câmaras municipais territorialmente competentes. Os registos assim reapreciados são, a partir desta primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.
A reapreciação não se aplica aos estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, cuja primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral inicialmente contratada.
Caducidade de registos inativos
No prazo de dois meses a contar da data de entrada em vigor da presente lei, os titulares do registo de alojamento local são obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local. O incumprimento desta obrigação determina o cancelamento dos respetivos registos, por decisão do presidente da câmara municipal. Esta obrigação não é aplicável ao alojamento local em habitação própria e permanente, desde que esta exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local
É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local que incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, a 31 de Dezembro de cada ano civil.
