Pacote Mais Habitação – Impostos
EA BriefFiscal
02 Outubro, 2023PACOTE MAIS-HABITAÇÃO
Sob esta designação, o governo promoveu a criação de um considerável conjunto de nova legislação aplicável ao sector da habitação. Entre essa legislação contam-se várias alterações à lei fiscal em vigor. Seguidamente, apresentamos esta nova legislação.
ALTERAÇÕES FISCAIS
IMPOSTO SOBRE O VALOR ACRESCENTADO (IVA)
São alteradas as verbas 2.18 e 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, respeitante aos bens e serviços sujeitos à taxa reduzida de 6%.
A verba 2.18 do Código do IVA, para além das empreitadas de construção de imóveis de habitações económicas ou de habitações de custos controlados, passa a incluir a sua reabilitação e as empreitadas de construção ou reabilitação de habitações para arrendamento acessível, na condição de pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas serem afetos a um dos referidos fins e certificadas pelo IHRU,IP (ou pelo IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira ou pela Direção Regional dos Açores, se forem promovidas respetivamente na Madeira ou nos Açores).
A verba 2.23 do Código do IVA, deixa de incluir todas as empreitadas de reabilitação urbana, restringindo-se apenas às empreitadas de reabilitação de edifícios e de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou ainda no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.
No entanto, a nova lei contém uma norma transitória que determina que a verba 2.23 na redação acima mencionada não é aplicável nos seguintes casos:
a) pedidos de licenciamento, de comunicação prévia ou pedido de informação prévia respeitantes a operações urbanísticas submetidas junto da câmara municipal territorialmente competente antes da entrada em vigor da presente lei;
b) pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidas junto da câmara municipal territorialmente competente após a entrada em vigor da presente lei, desde que submetidas ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor.
IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO DAS PESSOAS SINGULARES (IRS)
Mais-Valias Imobiliárias: Reinvestimento
A nova lei vem determinar que, para beneficiar da isenção nas mais valias provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação própria e permanente é obrigatório observar as seguintes condições, para além das que a lei anterior já previa:
a) O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente através do respetivo domicílio fiscal nos 24 meses anteriores à data da transmissão;
b) Os sujeitos passivos não tenham beneficiado, no ano de obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, deste regime de exclusão de tributação, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo de que a não observância da presente condição se deveu a circunstâncias excepcionais.
O legislador deixa claro que não há lugar a este benefício no caso de o sujeito passivo ou o seu agregado não terem fixado no imóvel o seu domicílio fiscal.
Disposições transitórias
i) Para salvaguarda dos efeitos negativos da pandemia Covid 19, considera-se suspenso pelo período de 2 anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020, o prazo para efectuar o reinvestimento na compra de imóvel para habitação própria e permanente.
ii) Transmissões onerosas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Nos termos desta norma, ficam excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que:
a) o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a sua aquisição, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes; e
b) a amortização acima referida seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização. Nas transmissões efetuadas até à entrada em vigor do pacote mais habitação, esta amortização tem de ser concretizada após esta data.
Quando o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação.
Acresce que a Autoridade tributária pode exigir a apresentação de documentos comprovativos da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.
Rendimentos Prediais
Passa a ser admitida a dedução dos seguros de renda como custo suportado para o cálculo dos rendimentos prediais sujeitos a tributação.
A nova lei, que se aplica aos novos contratos de arrendamento e às renovações daqueles que estejam em vigor, passa a estabelecer que a taxa especial de 28% sobre os rendimentos prediais aplica-se apenas para o arrendamento não habitacional, reduzindo-se a taxa para o habitacional para 25% ou menos, no caso de arrendamentos de prazo alargado (duração igual ou superior a 5 anos), nos seguintes termos:
a. aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos passa a ser aplicada uma redução de 10% (anteriormente 5%) na respetiva taxa autónoma (agora de 25%), sendo que, por cada renovação com igual duração, passa a ser aplicada uma redução de 2% (em vez dos anteriores 5%) até ao limite de 10% (anteriormente 14%);
b. aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos passa a ser aplicada uma redução de 15% (anteriormente 14%) na respetiva taxa autónoma;
c. aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 20 anos e aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, passa a ser aplicada uma redução de 20% (anteriormente 18%) da respetiva taxa autónoma.
Estas reduções não se aplicam aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.
Aos novos contratos de arrendamento que beneficiem das reduções das taxas acima mencionadas será aplicada uma redução adicional de 5% na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos 5%, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.
Apoio extraordinário ao arrendamento
São corrigidos os coeficientes aplicáveis para a redução dos rendimentos prediais sujeitos a tributação, instituídos para compensação da limitação ao aumento das rendas.
ESTATUTO DOS BENEFÍCIOS FISCAIS (EBF)
Prédios urbanos destinados à habitação: Prorrogação de Isenção de IMI
A isenção de IMI aplicável durante três anos aos prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento bruto total do agregado familiar não seja superior a €153.300, ou destinados a arrendamento habitacional, passa a poder ser prorrogável por mais 2 anos, mediante deliberação da assembleia municipal.
Revogação dos incentivos à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis
São revogados os seguintes benefícios:
a) a isenção de IRC para os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos fossem bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana;
b) a taxa reduzida de 10% de retenção na fonte de IRS ou de IRC aplicável aos rendimentos respeitantes a unidades e participação nos fundos de investimento pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares;
c) a taxa reduzida de 10% aplicável ao saldo positivo entre as mais valias e as menos valias resultantes da alienação de unidades de participação nos fundos de investimentos;
d) a taxa reduzida de 5% aplicável às mais valias e rendimentos prediais obtidos na alienação e arrendamento de imóveis na sequência de operações de reabilitação urbana; e
e) a isenção de IRS e IRC nos rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil.
São criados os seguintes benefícios
Prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento
A nova lei introduz um conjunto de benefícios, ao abrigo do Programa de Apoio ao Arrendamento, nomeadamente:
a) a isenção de IMT nas aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais, desde que se verifiquem as seguintes condições:
i. Pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente do promotor, desde que certificadas pelo IHRU, IP, ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, respetivamente; e
ii. o procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional seja iniciado junto da entidade competente no prazo de dois anos após a aquisição.
b) a isenção de IMT e IMI, por um período de três anos a contar do ano de aquisição, inclusive, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário por mais cinco anos relativamente aos prédios urbanos ou frações autónomas adquiridas, reabilitados ou construídos para afetação ao PAA;
As referidas isenções não se aplicam se o destino dos imóveis mudar nos primeiros cinco anos após a transmissão (ou dez anos em caso de renovação do benefício) ou se não forem objeto de contrato de arrendamento no âmbito do PAA nos primeiros seis meses após a transmissão.
Considera-se que o imóvel mantém a sua afetação ao PPA se, em caso de cessação do contrato de arrendamento, for celebrado novo contrato no âmbito do mesmo programa no prazo de três meses.
Os benefícios referidos aplicam-se ainda a imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos afetos ao arrendamento no âmbito de programas habitacionais promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas regiões autónomas.
Arrendamento habitacional a custos acessíveis e venda de imóveis ao Estado
A nova lei consagra que as mais valias provenientes da venda de unidades de participação em Fundos de investimento que possuam pelo menos 75% de seus ativos em bens imóveis para arrendamento habitacional a custos acessíveis é tributado à taxa de 10% para entidades não residentes ou pessoas singulares residentes que obtenham rendimentos fora de atividades comerciais, industriais ou agrícolas e não optem pelo respetivo englobamento.
Além disso, determina que os rendimentos prediais obtidos através de programas municipais para arrendamento habitacional a custos acessíveis e alojamento estudantil ficam isentos de tributação em IRS e IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos.
Por fim, estabelece que ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos resultantes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às Autarquias Locais, com exceção dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável e dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício do direito de preferência.
No entanto, os referidos rendimentos isentos têm de ser considerados ao calcular a taxa de tributação para outros rendimentos no IRS.
Transferência de imóveis de Alojamento Local para Arrendamento
A nova lei introduz uma isenção de tributação em sede de IRS e IRC para os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, quando:
a) Os rendimentos resultem de transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;
b) O estabelecimento de alojamento local tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;
c) A celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.
Esta isenção é aplicável apenas aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.
IMPOSTO DO SELO (IS)
Isenções
Passam a estar isentos de imposto de selo os contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento Acessível e os contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas entidades competentes na área da habitação nas regiões autónomas.
Comunicação obrigatória de contratos de arrendamento
A respeito da comunicação obrigatória de contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas (bem como as suas alterações e cessação), que os locadores e os sublocadores são obrigados a efetuar junto da Autoridade Tributária, a nova lei vem permitir que se esta comunicação não for feita, os locatários e os sublocatários poderão fazê-lo, em declaração de modelo oficial.
IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI)
Isenção de IMI: Terrenos para construção destinados a uso habitacional
É introduzida uma isenção de IMI: i) para os terrenos para construção cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional e ii) para os prédios com procedimento de controlo prévio para utilização habitacional, tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.
No caso de ao prédio ser dada utilização diversa de fins habitacionais, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição.
Não beneficiam desta isenção os adquirentes de imóveis a entidade que já tenha beneficiado da isenção nem os sujeitos passivos que tenham domicílio em jurisdição contante da lista oficial portuguesa de territórios de baixa tributação ou que sejam entidade dominada ou controlada por entidade domiciliada num daqueles territórios.
Determinação do Valor patrimonial tributário
A nova lei passa a prever que os municípios podem requerer que os prédios urbanos devolutos que não constituam uma fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, bem como os prédios urbanos em ruínas, sejam avaliados como terrenos para construção, mediante indicação das áreas brutas previstas pelo município.
Coeficiente de vetustez: Alojamento local
Para efeitos de liquidação de IMI, a nova lei vem especificar que o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam total ou parcialmente estabelecimentos de alojamento local é sempre 1.
Taxas de IMI
Passa a ser permitida a aplicação de uma majoração até ao triplo da taxa aplicável aos prédios rústicos com áreas florestais que se encontrem em situação de abandono. No entanto, a coleta de imposto resultante desta majoração não pode ser inferior a €20 por cada prédio abrangido.
Deduções em sede de IMI
É atualizada a tabela de dedução em sede de IMI sobre prédios ou parte de prédios urbanos destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, para os sujeitos passivos com dependentes a cargo, de acordo com a tabela que se segue:
| Número de dependentes a cargo | Dedução fixa (em €) |
| 1 | 30 (antes 20) |
| 2 | 70 (antes 40) |
| 3 ou mais | 140 (antes 70) |
Prédios devolutos localizados em zonas de pressão urbanística: Taxas de IMI
A nova lei prevê um agravamento das taxas de IMI aplicáveis aos prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano, aos prédios em ruínas, bem como aos terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanísticas, nos seguintes termos:
a) Para os prédios urbanos, prevê-se que a taxa aplicada (que varia entre 0,3% a 0,45%) seja elevada ao décuplo, agravada a cada ano subsequente, em mais 20%;
b) O agravamento referido terá como limite máximo o valor de 20 vezes a taxa geralmente aplicada (que varia entre 0,3% e 0,45%), sendo que este limite poderá, mediante deliberação da assembleia municipal ser aumentado em: (i) 50%, sempre que o prédio urbano ou fração autónoma se destine a habitação e, no ano a que respeita o imposto, não se encontre arrendado para habitação ou afeto a habitação própria e permanente do sujeito passivo; ou em (ii) 100% sempre que o sujeito passivo do imposto seja uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada.
Adicional ao IMI
Passam a ser excluídos do adicional de IMI, não só os prédios urbanos classificados «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros», como também os prédios urbanos classificados como «habitacionais» enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento.
Além disso, no que respeita à dedução de €600.000 ao valor tributável do Adicional de IMI quando o sujeito passivo é uma pessoa singular ou uma herança indivisa, esta deixa de ser aplicável à soma dos valores tributários dos seguintes prédios:
a) prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano, ou prédios em ruínas, cujo estado de conservação não tenha sido motivado por desastre natural ou calamidade;
b) prédios urbanos parcialmente devolutos, incidindo o agravamento da taxa, no caso dos prédios não constituídos em propriedade horizontal, apenas sobre a parte do valor patrimonial tributário correspondente às partes devolutas.
IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE AS TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT)
Relativamente à isenção de IMT aplicável à compra de imóveis para revenda, a nova lei vem reduzir o prazo máximo permitido entre a compra de um imóvel e subsequente revenda de três para um ano. A não revenda neste prazo determinará a sujeição ao IMT, acrescido dos respectivos juros compensatórios.
Note-se que a lei passa a considerar que é dado um destino diferente ao imóvel nos casos em que há conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário.
